Pajak Bumi dan Bangunan: Subjek, Objek & Penghitungan

Daftar isi

Apa Itu PBB?

Pajak Bumi dan Bangunan atau disingkat PBB artinya pajak yang dikenakan atas keberadaan tanah dan bangunan yang memberikan keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi bagi orang pribadi atau badan yang mempunyai hak atasnya atau mendapatkan manfaat padanya.

Selain itu, PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan yang artinya besarnya jumlah pajak ditentukan berdasarkan objek pajak (tanah dan/atau bangunan).

Dasar Hukum

Aturan tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), tertuang dalam:

Undang-Undang No.12 / 1994 tentang Perubahan atas Undang-Undang No.12 / 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
Undang-Undang No.28 / 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah.

Dasar Pengenaan PBB

Selanjutnya, dasar utama pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Yang dimaksud NJOP adalah harga rata-rata atau harga pasar dari objek pajak dalam transaksi jual beli bumi dan bangunan.

Besarnya NJOP ditetapkan oleh Kementerian Keuangan dengan nilai jual yang berbeda-beda, yang dipengaruhi oleh beberapa faktor. NJOP ini ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari NJOP dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

Faktor yang mempengaruhi penetapan NJOP, antara lain:

Faktor dasar penetapan NJOP Bumi yaitu letak, pemanfaatan, peruntukan dan kondisi lingkungan.
Selain itu, faktor dasar penetapan NJOP Bangunan adalah bahan yang digunakan dalam bangunan, rekayasa, letak, dan kondisi lingkungan.

Objek Pajak PBB

Kemudian, objek PBB adalah bumi dan atau bangunan, di mana pengertian bumi dan atau bangunan mempunyai pengertian, sebagai berikut:

Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia, dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Contohnya adalah tanah, ladang, sawah, kebun, pekarangan dan seterusnya.
Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. Contohnya adalah rumah tempat tinggal, bangunan domisili usaha, gedung bertingkat, jalan tol, pusat perbelanjaan dan sebagainya.

Objek Pajak yang Tidak Dikenakan PBB

Sedangkan objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek yang digunakan:

untuk semata-mata kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, kebudayaan nasional, pendidikan dan tidak untuk mencari keuntungan, contohnya masjid, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan dan sebagainya.
untuk pemakaman, peninggalan purbakala atau sejenisnya.
sebagai hutan lindung, suaka alam, taman nasional, hutan wisata, penggembalaan yang desa kuasai dan tanah negara yang belum dibebani hak.
oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Mau bertanya? Hubungi kami di WhatsApp

Siapa yang Menjadi Subjek Pajak?

Berikut ini kriteria untuk mengetahui apakah seseorang wajib membayar PBB setiap periode tahunnya. Kriteria ini sesuai dengan UU No.12/1994 dan UU No.12/1985, antara lain:

Mempunyai bukti kepemilikan sah atas bumi (tanah).
Memperoleh manfaat atas bumi (tanah) yang dimiliki.
Mempunyai bangunan fisik.
Mempunyai hak dan kekuasaan atas bangunan.
Mendapatkan beragam manfaat aset bangunan.

Bagaimana Cara Menghitung PBB?

Selain itu, pemerintah telah mengatur tarif pajak dalam Pasal 5 UU No.12 tahun 1985 jo. UU No.12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Tarifnya adalah 0.5%. NJKP ini adalah nilai jual objek yang akan dimasukkan ke dalam perhitungan pajak terutang.

Keputusan Menteri Keuangan (KMK) No.201/KMK.04/2000 menyebutkan rincian persentase yang harus dibayarkan adalah 40% jika NJOP lebih dari Rp 1 miliar atau 20% jika NJOP kurang dari Rp 1 miliar.

Untuk menghitung jumlah pajak yang harus dibayar oleh wajib pajak, ada ketentuan rumusnya. Elemen penting untuk menghitungnya, terdiri dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Berikut ini rumusnya:

NJOP = (NJOP Bumi = luas tanah x nilai tanah) + (NJOP Bangunan = luas bangunan x nilai bangunan).
NJKP = 40% dari NJOP atau 20% dari NJOP untuk perhitungan PBB.

Note:

40% apabila lebih dari Rp1.000.000.000 (>1 miliar)

20% apabila kurang dari Rp1.000.000.000 (<1 miliar)

PBB yang terutang = 0,5% x NJKP (jumlah PBB yang harus dibayar setiap tahun)

Contoh Menghitung PBB

PT Sejahtera Sukses mempunyai lahan di Jakarta dengan mempunyai tanah seluas 700 meter persegi dengan luas bangunan 500 meter persegi.

Diketahui NJOP tanah per meter adalah Rp 6000.000 dan harga bangunan per meter Rp 1.200.000.

Langkah pertama: Menghitung NJOP Bumi dan Bangunan

NJOP = (NJOP Bumi = luas tanah x nilai tanah) + (NJOP Bangunan = luas bangunan x nilai bangunan).

Jadi,

NJOP = (NJOP Bumi = 700 meter persegi x Rp 6.000.000) + (NJOP Bangunan = 500 meter persegi x Rp 1.200.000)

NJOP = Rp 4.200.000.000 + Rp 600.000.000 = Rp 4.800.000.000

Langkah Kedua: Menghitung NJKP

NJKP = 40% x Rp 4.800.000.000 = Rp 1.920.000.000

Langkah Ketiga: Menghitung Pajak

PBB = 0,5% x Rp 1.920.000.000 = Rp 9.600.000

Jadi besaran PBB yang harus PT Sejahtera Sukses adalah Rp 9.600.000.

Itulah ulasan tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Jika Anda membutuhkan jasa pengurusan pajak, GreenPermit.id siap membantu bersama tim profesional.